Un avis de valeur approximatif coûte un mandat ou une vente ratée. Livré seul, un algorithme se trompe de 7 % en moyenne sur un bien hors marché. Ce tuto croise la base DVF et l'IA pour produire en 35 minutes une note d'avis de valeur documentée : comparables triés, fourchette justifiée et prix de présentation, prête à défendre devant le vendeur.
Le vendeur t'a donné deux créneaux cette semaine. Il a aussi contacté un confrère : ton chiffre devra tenir la route face au sien lors du rendez-vous. Tu ouvres l'export DVF, tu relèves les ventes du quartier, mais transformer ces lignes en fourchette défendable prend du temps quand tu t'y colles seul face au tableur.
Produire un avis de valeur fiable engage ta crédibilité d'agent plus qu'une simple estimation en ligne recopiée telle quelle. Proposer une estimation reste aussi l'un des rares leviers de prospection qui repose sur un contact consenti : c'est le vendeur qui sollicite l'agence, pas l'inverse. Ce tuto s'adresse aux agents indépendants et aux petites structures qui préparent eux-mêmes leurs avis de valeur et veulent une méthode reproductible appuyée sur des données réelles.
Avant de lancer le premier prompt, va chercher les ventes comparables sur app.dvf.etalab.gouv.fr : filtre par périmètre (la commune ou le quartier), par période (les 12 à 24 derniers mois) et par type de bien. La base DVF regroupe les ventes réelles issues des actes notariés, publiée par la DGFiP sur data.gouv.fr et actualisée deux fois par an, en avril et en octobre. Note aussi les caractéristiques précises du bien à estimer (surface, étage, DPE, extérieur) ainsi que tes observations de visite si elle a déjà eu lieu. Utilise un compte Claude, la version gratuite suffit pour un avis de valeur isolé. Bloque 35 minutes, un peu plus au premier essai le temps de te familiariser avec l'export DVF.
Le workflow tient en 4 étapes qui partent toujours des ventes DVF que tu as relevées, jamais d'une estimation automatique isolée : tu fais trier et nettoyer les comparables par l'IA, tu construis une fourchette de prix documentée, tu intègres ce que seule la visite révèle, puis tu rédiges la note d'avis de valeur finale.
Ton avis de valeur est prêt quand la fourchette reste une fourchette, jamais un chiffre unique présenté comme certain. Vérifie aussi que chaque comparable écarté porte une justification écrite, pas un simple retrait silencieux. Relis la recommandation de prix de présentation : elle doit se situer dans la fourchette, jamais au-dessus, même si le vendeur pousse pour un chiffre plus haut. La doctrine complète sur la fiabilité des estimations et le nouveau cadre de la prospection est détaillée dans la leçon Estimer et prospecter avec l'IA.
Résultat attendu : Tableau de comparables complet, chaque exclusion justifiée par un motif concret et vérifiable, aucun comparable pertinent écarté sans raison.
Relis chaque ligne exclue et vérifie que la raison tient face au dossier réel : une exclusion pour bien atypique sans détail concret cache parfois un comparable gênant que l'IA a préféré écarter. Vérifie aussi qu'aucune vente pertinente n'a été retirée à tort, en particulier les ventes légèrement anciennes qui restent représentatives du secteur. Complète le tableau avec les ventes DVF que tu as trouvées mais que tu n'avais pas encore saisies.
Résultat attendu : Fourchette basse et haute obtenue, chaque ajustement documenté et cohérent avec la connaissance terrain du secteur, aucun chiffre unique présenté comme définitif.
Challenge chaque pourcentage d'ajustement proposé avec ta connaissance du secteur : un DPE D dans un immeuble ancien du centre-ville ne pénalise pas autant qu'un DPE D en zone pavillonnaire où l'acheteur type surveille les charges de chauffage. Corrige les pourcentages qui ne collent pas à ton marché local. Vérifie surtout que le résultat reste présenté comme une fourchette : si l'IA propose un chiffre unique en conclusion, redemande-lui explicitement de le reformuler en intervalle.
Résultat attendu : Positionnement final dans la fourchette choisi et justifié uniquement par des éléments réels de la visite, aucune supposition non vérifiée conservée dans le texte.
C'est l'étape où ton jugement de terrain compte le plus, ne la traite pas comme une formalité. Si l'IA suppose un élément que tu n'as pas noté en visite (un vis-à-vis, un vide sanitaire, une nuisance), supprime-le du texte avant de continuer. Décide toi-même du positionnement final si tu n'es pas d'accord avec la proposition : c'est ton nom qui figure au bas de l'avis de valeur, pas celui de l'IA.
Résultat attendu : Note en 4 parties complète, fourchette maintenue de bout en bout du document, prix de présentation cohérent avec la fourchette et signé par toi.
Relis la note en entier avant de l'imprimer ou de l'envoyer : vérifie que la fourchette reste bien une fourchette du début à la fin du document, y compris dans la phrase de conclusion que l'IA a tendance à formuler de façon plus tranchée que le reste du texte. Signe la note de ton nom : c'est ta crédibilité qui est engagée devant le vendeur, pas celle de l'outil que tu as utilisé pour la préparer.
Compte plutôt 45 minutes la première fois, le temps de te familiariser avec l'export des données DVF depuis app.dvf.etalab.gouv.fr et de calibrer tes propres pourcentages d'ajustement. Une fois que tu maîtrises l'extraction DVF et que tu as déjà un jeu de comparables sous la main pour un secteur que tu connais, les 4 étapes IA se bouclent en 30 à 35 minutes. Le temps gagné vient surtout du tri et du calcul des ajustements, pas de la recherche des comparables elle-même.
Claude suit sans dévier des consignes précises sur plusieurs étapes qui s'enchaînent, ce qui compte ici puisque chaque prompt reprend et transforme la sortie du précédent (comparables nettoyés, puis fourchette, puis positionnement, puis note finale). ChatGPT fonctionne aussi avec les mêmes prompts si tu préfères cet outil : la fiabilité du résultat vient de la structure du workflow et de ton contrôle à chaque étape, pas d'un modèle en particulier.
Oui, il faut adapter les comparables DVF recherchés et les critères d'ajustement de l'étape 2. Pour un terrain, remplace le prix au m2 habitable par le prix au m2 constructible et vérifie la constructibilité réelle plutôt que le DPE. Pour un local commercial, les comparables DVF sont plus rares : élargis le périmètre géographique ou la période de recherche avant de lancer l'étape 1.
Reprends l'étape 2 en indiquant explicitement ton désaccord et la fourchette que ton expérience du secteur te suggère : demande à l'IA de recalculer les ajustements à partir de ce nouveau point de départ. Si l'écart persiste, vérifie d'abord le tableau de comparables de l'étape 1 : une fourchette décalée vient souvent d'un comparable mal exclu ou d'une vente ancienne qui ne reflète plus le marché actuel.
Au moins 3 à 5 ventes comparables récentes relevées sur DVF dans le périmètre du bien, avec surface, étage et prix. En dessous de ce nombre, la fourchette calculée à l'étape 2 perd toute solidité statistique et tu dois élargir le périmètre géographique ou la période avant de continuer.
Une note d'avis de valeur professionnelle avec comparables retenus et exclus, méthode, fourchette de prix documentée et recommandation de prix de présentation, prête à remettre au vendeur.
Algorithme qui estime la valeur d'un bien à partir des ventes comparables et de ses caractéristiques : surface, localisation, étage, année. Fiable en tendance mais aveugle à l'état réel du bien : l'erreur médiane du Zestimate de Zillow passe d'environ 2 % pour les biens en vente à environ 7 % pour les biens hors marché.
Base de données publique de la DGFiP, en open data sur data.gouv.fr, qui recense les ventes immobilières réelles issues des actes notariés : prix, date, surface, type de bien. La référence gratuite pour ancrer une estimation sur des transactions constatées plutôt que sur des prix affichés.
Le prix affiché au lancement de la commercialisation d'un bien, choisi à l'intérieur de la fourchette d'estimation plutôt qu'au-dessus. Il laisse une marge de négociation raisonnable sans décourager les acheteurs qui comparent les annonces du secteur.
Ce tuto Shift IA explique comment un agent immobilier prépare un avis de valeur documenté en croisant la base DVF et l'IA, en 35 minutes avec Claude. Le workflow enchaîne 4 étapes : trier et nettoyer les ventes comparables relevées sur app.dvf.etalab.gouv.fr en excluant les biens atypiques avec justification, construire une fourchette de prix ajustée selon l'étage, le DPE et les extérieurs, intégrer les observations de la visite que l'algorithme ne peut pas voir, puis rédiger la note d'avis de valeur finale. Le livrable est un document prêt à présenter au vendeur : comparables retenus, méthode, fourchette et recommandation de prix de présentation. L'agent garde la main sur l'exclusion des comparables, l'ajustement terrain et le chiffre final.
Copie ces prompts directement dans ton outil IA pour reproduire chaque étape.
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